최근 부동산 시장 상황

최근 서울 및 수도권을 중심으로 주택 거래가 활발했던 시기는 2018년부터 2021년까지였다. 그러나 2022년 이후 금리 인상과 경기 침체의 영향으로 거래량이 급감하며 부동산 시장은 위축되기 시작했다.
 

 

 

특히 재개발·재건축 등 정비사업은 원자재 가격과 인건비 상승으로 인해 공사비가 크게 증가했고, 이로 인해 조합원들의 추가 분담금 부담이 커졌다. 그 결과 시공사와의 갈등이 심화되고 공사지연이 발생하면서 사업 추진에 어려움을 겪는 사례가 늘고 있다.

 

 

여기에 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 시장의 불안정성까지 겹치면서 자금 조달이 어려워졌고, 이에 따라 조합들은 공사비 절감과 사업성 개선 방안에 높은 관심을 보이고 있다.

 

정비사업 관련 정책 변화

정부는 이러한 상황을 고려해 주택 공급 확대와 노후 주택의 주거환경 개선을 목표로 정비사업 관련 규제를 완화하고 절차를 간소화하는 방향으로 정책을 추진하고 있다. 주요 정책 변화는 다음과 같다.

 

첫째, 규제 완화 측면에서는 재건축 안전진단 규제가 완화되어 정비구역 지정 이전이 아닌 사업시행계획인가 전까지 통과하면 사업 추진이 가능해졌다. 또한 재개발의 노후 건축물 기준이 기존 67%에서 60%로 하향 조정되었으며, 노후도가 75% 이상인 지역은 일부 조례 요건이 면제된다. 역세권 등에는 용적률 특례가 신설되어 법적 상한의 최대 1.2배까지 완화가 가능하며, 일부는 공공분양 ‘뉴:홈’으로 활용될 수 있다. 조합 설립 동의율도 완화되어 전체 소유자 기준은 75%에서 70%로, 상가 소유자는 1/2에서 1/3로 낮아졌다.

 

 

둘째, 사업 절차 간소화 방안으로는 재건축 패스트트랙이 도입되어 안전진단, 정비계획, 조합 설립을 병행할 수 있게 되었고, 건축·교통·환경 등 각종 심의를 한 번에 진행하는 통합심의 제도가 마련되었다. 또한 온라인 총회가 허용되어 조합 운영의 투명성과 참여율이 제고되었으며, 주민이 직접 정비계획을 입안할 수 있도록 구역 경계 설정만으로 지자체에 요청할 수 있는 제도도 도입되었다.
 

친환경 건축 컨설팅의 중요성 확대

 

시공사 선정 시 공사비 절감을 위한 공동주택성능요구서 적용

서울시는 공사비 상승과 대안설계의 부작용을 줄이기 위해 ‘공공지원 정비사업 시공자 선정기준’을 개정하였으며, 이에 따라 공동주택성능요구서 제출이 의무화되었다. 이 요구서는 철근 누락, 층간소음, 누수 등 품질 문제를 예방하기 위한 것으로, 초기 단계부터 친환경 인증과 주택 성능 평가가 반영되어야 한다. 이에 따라 설계 검토 자문을 통해 조합의 전문성을 보완하고, 녹색건축인증(G-SEED), 제로에너지건축물(ZEB), 장수명주택 인증 등 다양한 친환경 성능을 비교·검토하는 전문 컨설턴트의 필요성이 커지고 있다.

 

사업성 개선을 위한 친환경 인센티브 적용 확대

친환경 인증을 통해 최대 용적률의 7.5%까지 추가 확보가 가능해지면서 사업성 향상에도 직접적인 영향을 미치고 있다. ZEB, G-SEED, 재활용 자재 사용 등 전략적 인증 로드맵을 수립하고, 기부채납을 병행할 경우 추가 용적률 확보도 가능하다. 이러한 인센티브를 효과적으로 활용하기 위해서는 사업 초기부터 친환경 컨설팅이 전략적으로 개입해야 한다.

 

통합심의 의무화에 따른 친환경 컨설팅

2024년부터 서울시는 정비사업 통합심의를 본격적으로 시행하고 있으며, 친환경 요소는 심의 통과의 핵심 요건으로 부상하고 있다. 이에 따라 신재생에너지 의무비율과 관련 아이템 제안, 에너지 절감 계획 및 자립률 확보 방안, 녹색건축인증 목표 등급 수립 등 심의 대응 문서를 철저히 준비해야 한다.

 

 

또한 연면적 3만㎡ 이상인 비주거 건물의 경우, 지하개발면적의 50% 이상을 지열로 설치하거나 신재생에너지 의무비율의 50% 이상을 지열·수열로 충족해야 하는 기준도 강화되었다.

 

 정비사업에서 친환경 요소는 이제 단순한 선택이 아니라, 심의 통과를 위한 핵심 요건으로 자리잡고 있다. 이에 따라 친환경 계획서를 기반으로 한 심의위원회 대응 전략과 협의 조율에는 전문적인 친환경 컨설턴트의 역할이 필수적이다.
특히 서울시가 본격 도입한 통합심의 제도에서는 건축, 교통, 환경 등 다양한 분야의 심의를 한 번에 진행하며, 친환경 항목이 주요 평가 기준으로 작용하고 있다. 이러한 흐름 속에서 정비사업의 초기 계획 단계부터 친환경 컨설턴트의 전문성이 적극적으로 투입되어야 하며, 이는 심의 일정ㄴ의 지연을 방지하고 사업 전체 일정의 단축에도 결정적인 기여를 할 수 있다.

 

마무리

금리 인상과 공사비 급등으로 정비사업이 위축되고 있지만, 정부의 규제 완화 및 절차 간소화 정책은 새로운 기회를 열어주고 있다. 이에 발맞춰 친환경 건축 컨설팅은 사업 초기부터 전략적으로 개입하여 공사비 절감, 사업성 향상, 심의 통과 등 다양한 측면에서 핵심적인 역할을 수행하고 있다. 앞으로 친환경 컨설팅은 정비사업의 필수 요소로 자리잡으며, 시장의 새로운 흐름을 주도할 것으로 기대된다

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